Artikel geschreven op 22 augustus 2026
Een woning waar nog veel aan moet gebeuren, wordt niet door iedere koper direct enthousiast ontvangen. Toch kan juist een kluswoning kopen interessant zijn. Je betaalt gemiddeld minder bij aankoop en krijgt de mogelijkheid om de woning helemaal naar eigen wens te maken.
Uit onderzoek van brainbay, de datadochter van NVM, blijkt bovendien dat het verschil in waarde tussen kluswoningen en goed afgewerkte woningen aanzienlijk is.
Kluswoning gemiddeld € 100.000 goedkoper
In 2025 bedroeg de gemiddelde waarde van een kluswoning € 390.000. Voor een vergelijkbare instapklare woning betaalden kopers gemiddeld ongeveer € 100.000 meer.
Onder een instapklare woning wordt hierbij een gemiddeld afgewerkte woning verstaan waarin je zonder grote aanpassingen direct kunt wonen. Een kluswoning vraagt juist om een ingrijpendere verbouwing vanwege bijvoorbeeld veroudering of achterstallig onderhoud.
Sinds 2020 zijn via NVM-makelaars meer dan 40.000 van zulke kluswoningen verkocht.
Kluswoning kopen: wat doet verbouwen met de woningwaarde?
Een verbouwing kan een flinke invloed hebben op de waarde van een woning. Volgens de analyse steeg de waarde van een kluswoning in 2025 gemiddeld met € 178.000 wanneer de woning werd verbeterd tot een uitstekend afgewerkt niveau.
Daarbij is uitgegaan van een gelijkblijvend woonoppervlak. Extra vierkante meters door bijvoorbeeld een uitbouw of dakkapel zijn dus niet meegenomen in deze berekening. Belangrijk om te benadrukken: een waardestijging van € 178.000 betekent niet dat je ook € 178.000 verdient aan de verbouwing. De kosten van de verbouwing moeten hier nog tegenover worden gezet.
Waardestijging verschilt per woning en locatie
Hoeveel waarde een verbouwing toevoegt, hangt onder andere af van het woningtype, de grootte en de locatie.
In stedelijke gebieden is een tussenwoning na verbouwing gemiddeld ongeveer € 175.000 meer waard. In Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag kan dat verschil oplopen tot gemiddeld € 244.000. In beide gevallen gaat het om een waardestijging van ongeveer 40%.
Bij vrijstaande woningen in het buitengebied is het verschil nog groter. Daar bedraagt de gemiddelde waardestijging na verbouwing volgens het onderzoek meer dan € 300.000, oftewel ongeveer 64%.
Minder concurrentie om kluswoningen
Een ander interessant verschil zit in de verkoopmarkt. Instapklare woningen blijken populairder en worden vaker boven de vraagprijs verkocht.
In 2025 werd 78% van de instapklare woningen boven de vraagprijs verkocht. Bij kluswoningen was dat 64%. Kluswoningen werden gemiddeld 4,5% boven de vraagprijs verkocht, tegenover 6,6% bij instapklare woningen.
Dat betekent niet automatisch dat een kluswoning goedkoop is. Wel lijkt de concurrentie binnen dit deel van de woningmarkt gemiddeld minder groot.
Vooral interessant voor koopstarters
Meer dan de helft van de kluswoningen werd in 2025 gekocht door koopstarters. Vooral in stedelijke gebieden zijn starters sterk vertegenwoordigd.
De lagere aankoopprijs kan starters toegang geven tot woningen die in volledig afgewerkte staat buiten hun budget zouden vallen. Daar staat tegenover dat er na aankoop voldoende financiële ruimte moet zijn voor de verbouwing.
Die verbouwing kan bijvoorbeeld worden betaald met eigen geld of, wanneer dit binnen de financiële mogelijkheden past, via een bouwdepot.
Is een kluswoning kopen financieel interessant?
Dat hangt sterk af van de woning en de werkzaamheden die nodig zijn. De cijfers laten zien dat een betere staat en afwerking veel waarde kunnen toevoegen. Maar de uiteindelijke rekensom verschilt per situatie.
Kijk daarom niet alleen naar de aankoopprijs. Breng ook de verwachte verbouwingskosten in kaart en onderzoek wat een vergelijkbare, goed afgewerkte woning in dezelfde omgeving waard is.
Een kluswoning kopen kan zo een interessante manier zijn om een woning te kopen die anders misschien buiten bereik ligt. Tegelijkertijd vraagt zo’n woning om een realistisch budget, een goede planning en voldoende financiële ruimte voor onverwachte kosten.
Verbouwing financieren bij een kluswoning
Een deel van de verbouwingskosten kun je mogelijk meefinancieren in je hypotheek en onderbrengen in een bouwdepot. Hoeveel je kunt lenen, hangt onder andere af van je inkomen en de getaxeerde waarde van de woning na de verbouwing.
Voor energiebesparende maatregelen kunnen onder voorwaarden extra financieringsmogelijkheden gelden. Daarnaast kun je eigen geld gebruiken voor de verbouwing. Laat daarom vooraf goed berekenen hoeveel ruimte je hebt voor zowel de aankoop als de werkzaamheden. Zo weet je vóórdat je een bod uitbrengt welk totaalbudget realistisch is. Hier vind je meer informatie en kun je meteen gemakkelijk een afspraak maken met een van de adviseurs van onze partner De Hypotheekshop.
Benieuwd naar de mogelijkheden?
Heb je een kluswoning op het oog? Of wil je weten wat een verbouwing kan betekenen voor de waarde van je huidige woning? Een makelaar kan je helpen om de huidige woningwaarde en de mogelijke waarde na verbetering in kaart te brengen. Neem contact op met jouw vestiging.
