Je eerste huis kopen? Drie vragen die we vaak horen

1. Jonger dan 35? Deze regelingen kunnen je op weg helpen

Als starter tussen de 18 en 35 jaar kun je gebruikmaken van een aantal regelingen die de drempel naar een eigen woning verlagen. De drie belangrijkste zetten we hieronder op een rij.

Startersvrijstelling: geen overdrachtsbelasting

Wie een woning koopt om er zelf in te wonen, betaalt normaal 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Met de startersvrijstelling betaal je die belasting niet. Bij een woning van € 300.000 scheelt dat € 6.000.

Je komt in aanmerking als je:

• 18 jaar of ouder en jonger dan 35 bent op het moment van de overdracht bij de notaris;
• de vrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt;
• zelf in de woning gaat wonen;
• een woning koopt met een waarde tot € 555.000 (2026). Per 1 januari 2027 wordt die grens € 615.000.

Ligt de waarde boven de grens, dan betaal je overdrachtsbelasting over het volledige bedrag. Je vraagt de vrijstelling aan met een verklaring die je bij de notaris tekent.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Valt je woning binnen de NHG-kostengrens, dan kun je je hypotheek afsluiten met NHG. In 2026 ligt die grens op € 470.000, of € 498.200 als je ook energiebesparende maatregelen meefinanciert. Je betaalt eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van € 300.000 is dat € 1.200.

NHG werkt als vangnet. Moet je je woning verkopen door bijvoorbeeld werkloosheid, een scheiding of het overlijden van je partner, en blijft er een restschuld over? Dan kan NHG die onder voorwaarden overnemen. Omdat de geldverstrekker minder risico loopt, bieden veel aanbieders bij NHG een lagere rente aan. Hoeveel dat scheelt, verschilt per aanbieder en per situatie.

Starterslening

In een aantal gemeenten kun je een starterslening aanvragen. Deze lening loopt via SVn en overbrugt het verschil tussen wat je bij de bank kunt lenen en wat de woning kost. De eerste drie jaar betaal je geen rente en aflossing. Daarna ga je wel betalen, afgestemd op je inkomen op dat moment.

Goed om te weten: het is een echte lening die je binnen dertig jaar terugbetaalt. De voorwaarden, zoals een maximale koopsom en een hypotheek met NHG, verschillen per gemeente. Of jouw gemeente meedoet, vind je op de website van je gemeente of van SVn.

2. Wat is een bankgarantie, en heb je die nodig?

Een bankgarantie klinkt alsof je tienduizenden euro’s klaar moet hebben. Dat is niet zo. Het is juist een manier om dat te voorkomen.

Nadat je de koopovereenkomst hebt getekend, vraagt de verkoper meestal om zekerheid: een waarborgsom van doorgaans 10% van de koopsom. Bij een woning van € 350.000 gaat het om € 35.000. Je regelt dit op een van twee manieren:

• Zelf storten. Je maakt het bedrag over naar de notaris. Bij de overdracht wordt het verrekend met de koopsom.
• Bankgarantie. Een bank of geldverstrekker staat voor je garant. Je hoeft het bedrag dan niet zelf over te maken. Je betaalt wel eenmalige kosten voor de garantie.

De zekerheid heeft een reden. Ontbind je de koop zonder geldige grond, dus niet binnen een ontbindende voorwaarde zoals het financieringsvoorbehoud, dan kan de verkoper een boete claimen. Die is vaak even hoog als de waarborgsom. Bij een bankgarantie betaalt de bank dat bedrag en vraagt het vervolgens bij jou terug.

In de koopovereenkomst staat voor welke datum de waarborgsom of bankgarantie bij de notaris moet zijn. Je hypotheekadviseur kan de bankgarantie voor je aanvragen, dus stem dit op tijd af.

3. Je bod is afgewezen. Wat nu?

Een afgewezen bod is teleurstellend, zeker als je al voor je zag hoe je er zou wonen. Toch is dit geen moment om op te geven. Gebruik het om er voor de volgende woning wijzer uit te komen.

1. Vraag waarom je bod niet is geaccepteerd. De verkoopmakelaar kan vaak aangeven wat de doorslag gaf. Lag je bod te laag, of bood iemand anders betere voorwaarden, zoals een bod zonder financieringsvoorbehoud of een snellere overdracht?
2. Bekijk het biedlogboek. Makelaars die zijn aangesloten bij een brancheorganisatie zoals de NVM, houden alle biedingen bij in een biedlogboek. Heb je zelf geboden, dan kun je dat logboek inzien zodra de verkoop definitief is, dus na de bedenktijd en het verlopen van de ontbindende voorwaarden. Bij NVM-makelaars gaat dat meestal via Move.nl. De gegevens van andere bieders zijn daarin geanonimiseerd. Zo zie je waar je stond.
3. Kijk opnieuw naar je biedstrategie. Bespreek met je hypotheekadviseur of er ruimte is om bij een volgende woning iets hoger te bieden. Soms heeft bijvoorbeeld de keuze voor je rentevaste periode invloed op wat je kunt lenen. Een kortere rentevaste periode, zoals 10 in plaats van 20 jaar, kan meer ruimte geven, maar je rente staat dan ook korter vast. Of dat bij jou past, hangt af van je situatie. Laat het daarom altijd doorrekenen.
4. Wees voorzichtig met bieden zonder voorbehoud. Een bod zonder financieringsvoorbehoud kan aantrekkelijker zijn voor de verkoper. Lukt je financiering daarna toch niet, dan loop je het risico op een boete van 10% van de koopsom. Doe dit alleen als je financiering vooraf goed is getoetst.
5. Accepteer, leer en ga door. Voor veel kopers is het eerste bod niet meteen raak. Elke biedronde leert je meer over de markt en over wat haalbaar is.

Benieuwd wat dit voor jou betekent?

Welke regelingen voor jou gelden en hoeveel je kunt lenen, hangt af van je persoonlijke situatie. Een hypotheekadviseur van onze partner De Hypotheekshop rekent het graag met je door. Ben je al op zoek naar een woning, dan helpen wij je bij Beumer verder met de aankoop.

Plan een oriëntatiegesprek bij De Hypotheekshop

Bekijk ons aanbod of neem contact op met een van onze vestigingen